Cómo calcular el precio para construir una casa en Mallorca
¿Estás pensando en hacer un proyecto de una casa en Mallorca? Construir una casa supone una gran inversión, y para un particular puede ser un reto calcular el precio estimado del proyecto. Aparte de los gastos de construcción es esencial contar con una serie de honorarios de profesionales y gastos de proyectos y licencias.
Muchas veces hablamos del coste por metro cuadrado de construcción, no obstante, este coste solo incluye los materiales y la mano de obra. Hay que hacer unos cálculos previos más detallados, ya que es más relevante saber cuánto vale el proyecto entero, o el metro cuadrado incluyendo todos los gastos. No hay que olvidarse de los gastos de proyectos, arquitectos, plano topográfico, estudio geotécnico, notario, tasas, impuestos… son gastos que pueden suponer un coste importante dentro del total del presupuesto. Para conocer el coste del proyecto de una casa uno de los factores más importantes es el PEM, el Presupuesto de Ejecución Material. Es un precio orientativo calculado por el arquitecto y es lo que le cuesta al constructor ejecutar la obra, incluyendo materiales, mano de obra, instalaciones etc. Se basa en las características de la casa, por ejemplo, la ubicación del terreno, las calidades de los materiales, el diseño, si es una vivienda unifamiliar aislada o entre medianeras. Sin embargo, el PEM es en realidad más bajo que el coste real de construcción, y principalmente es un baremo en él que se basa los honorarios del arquitecto, así como la licencia de obra y algunos impuestos.
10 costes a tener en cuenta al construir una casa en Mallorca
Ya tienes tu terreno y quieres construir la casa de tus sueños. Aquí viene un resumen de gastos importantes a tener en cuenta a la hora de construir una casa. Referente a los honorarios de profesionales, están liberalizados y cada profesional establece los suyos propios, sin embargo, los colegios profesionales dan un precio orientativo. Tanto en proyectos y dirección de obra, como en estudios geotécnicos hay que añadir el 21% de IVA.
- Antes de empezar con el proyecto, debes contratar a un técnico para un estudio topográfico. El plano topográfico expone las características del solar; la situación, orientación, superficie, niveles del terreno, viales de acceso etc.
- Es necesario disponer de un proyecto antes de iniciar cualquier nueva construcción. Uno de los primeros pasos a la hora de construir una casa es encontrar el estudio de arquitectura más apropiado para tu proyecto. El arquitecto es el profesional que hace el diseño de la casa, y quien redacta el anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución. Normalmente también se encarga de la dirección de obra. En líneas generales, los arquitectos cobran entre un 7 % y un 12 % del PEM.
- Estudio geotécnico, la descripción del estado y de la resistencia del terreno, es la base sobre la que se calcula toda la edificación. La tarifa depende del tamaño del solar, la cantidad de sondeos que se deban hacer y si tiene pendiente etc.
- El arquitecto técnico, o aparejador, es el director de la ejecución de obra y se encarga de la supervisión durante la fase de obra. Controla la correcta ejecución, por parte del constructor, de lo proyectado por el arquitecto. Normalmente también es quién se encarga de la coordinación de seguridad y salud. Supone alrededor de un 5 % del PEM. Si quieres saber cuál es la diferencia entre un arquitecto y un arquitecto técnico puedes leer nuestro post anterior Dibujantes de sueños.
- Obtención de la licencia de obras en el Ayuntamiento, un gasto que supone alrededor del 2 al 3 % del PEM. Al tener la licencia, hay que pagar el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), aproximadamente el 4 % del presupuesto de la obra (inicialmente del PEM, pero puede ajustarse al coste real de la obra en la revisión una vez acabada la obra).
- Precio del constructor, la empresa que coordina y ejecuta la construcción de la obra. El Presupuesto de Ejecución de Contrata se basa en el Proyecto de ejecución y los planos constructivos y será el coste más elevado de tu proyecto. Incluye el precio de los materiales, la mano de obra, los gastos generales y el beneficio del constructor. Si eres autopromotor, construyendo tu propia vivienda para uso personal, tan solo pagarás el IVA del 10% sobre este presupuesto. Un promotor, que tiene como objetivo ganar dinero, debe pagar un IVA del 21% sobre el presupuesto de contrata.
- Tasas de Residuos procedentes de demolición y construcción. El arquitecto hace un estudio para estimar el coste de la gestión de los residuos de la obra, pagados por el propietario a través de una fianza. El coste puede variar dependiendo del tipo de construcción que se haga.
- Contratación de los servicios de OCT (Organismo de Control Técnico) y el Seguro Decenal de daños, obligatorio a la hora de vender una vivienda durante los primeros 10 años. En caso de que te construyas tu propia vivienda no es obligatorio, pero sí recomendable, hay que tener en cuenta que para poder vender dentro de esos 10 años deberás tener la OCT pasada. Para más información puedes leer esta guía básica.
- Una vez finalizada la obra será necesario los servicios de un notario para legalizar la vivienda; para los trámites para obtener la licencia de primera ocupación, hacer la escritura de obra nueva, registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes. Hay que calcular unos 2-3 % sobre el valor de la casa. En algunos casos será necesario hacer una división horizontal del terreno y habría que añadir unos 1,5 % del coste total de la obra.
- Hay que solicitar el Certificado final de obra para poder tramitar posteriormente la Cédula de habitabilidad, necesaria para poder contratar los suministros de agua, gas, electricidad, teléfono, etc, calcula unos 300 € por suministro.
Aparte de estos gastos hay que contar con el coste para la adquisición del solar, y puede haber gastos como fianzas para conservación del arbolado o para ejecución de las infraestructuras necesarias. Si necesitas financiación implica gestiones y gastos hipotecarios. También hay que tener en cuenta que pueden surgir imprevistos en la obra, es recomendable calcular alrededor de un 5 % del PEM para ello.
¿Tienes un terreno y quieres construir tu casa? ¿Tienes visto un terreno, pero antes de comprar quieres valorar los costes para un proyecto de construcción? Nuestros expertos en UPPER BUREAU tienen una amplia experiencia en proyectos de construcción y te pueden asesorar, hacer estudios de viabilidad y ayudar a marcar un presupuesto máximo. Trabajamos a tu lado como Project Manager para responder a todas tus dudas sobre el proyecto, tanto en temas legales, como en temas constructivos.
